Предстои срив на цените на жилищата и имотите, въпреки съпротивата на така наречената строителна и брокерска мафия. В България се оформи най-нереалният жилищен пазар - в момента предлагането е поне 5 пъти по-голямо от търсенето, но цените са 3 пъти по-високи от онова, което би трябвало да бъдат.

Ситуацията крие огромна опасност от ограбване на инвестиращите в жилища българи, които при изядения вече ценови таван за следващите 15-20 години, няма да могат да реализират никакви печалби, ако разчитат на това.

Предлаганите за продажба жилища в момента са най-много в историята, и поне два пъти повече, отколкото през 2005 г., когато цените бяха два пъти по-ниски от сегашните.

Ръстът на предлагането доведе до първите намаления на цените. Но засега това се укрива усърдно, което означава, че ако отложите с 2 години покупката на жилище на стойност около 120 000 лева, ще спестите поне 50 000. Такива са реалностите, а не лъжливите "анализи" в различни вестници, пълни с измислени цени.

Оправдават се, че ръстът на цените на жилищата се дължи на все по-скъпата работна ръка, високите цени на строителните материали, дефицита от жилища и по-високите заплати. Нищо подобно. Дефицит от жилища няма - има свръхпредлагане. Реалните заплати на българите намаляват заради инфлацията, цените на земята и материалите растат, защото са навивани от спекулативния ръст на цените на самите жилища. За заплащането на труда - да не говорим. Проблемът е в това, че същите тези "експерти" са представители на банките и на фирмите, печелещи от продажбите на имоти и т.н. Техните доходи зависят напълно от броя на продажбите и колкото се може по-високите цени. С една дума, те са заинтересовани да се продават максимално много жилища при максимално високи цени за сметка на клиента.

Но за да накарат клиентите да купуват жилища, трябва да бъдат накарани да вярват, че цените на недвижимостите ще растат и в бъдеще. Тези цени зависят от две неща - търсенето и предлагането. Те се срещат на пазара. Рязкото нарастване на цените след 2005 г. настъпи, не защото строителите започнаха да понасят по-големи разходи, а защото банките намалиха изискванията за отпускане на кредити и свалиха лихвите. Хиляди българи, преди това твърде бедни, за да си купят жилища, изведнъж получиха кредитен рейтинг. Това доведе до нарастване на търсенето на жилища, което при тогавашното предлагане, трябваше да доведе до ръст на цените.

Но нарастващите печалби на строителите и брокерите задвижиха поредния пазарен механизъм. На българския строителен пазар започнаха дейност нови фирми, привлечени от нереално високите печалби. Те от своя страна започнаха да налагат също мнението за предстоящото и неограничено поскъпване на имотите. Това доведе до сегашната ситуация, в която предлаганите жилища са пет пъти повече от сумарното потенциално търсене.

Защо още няма рязък спад на цените? Защото строителите и брокерите правят всичко възможно тази ситуация да не се отрази отрицателно върху техните печалби (хората ще очакват поредни намаления).

Както сочихме в предишните броеве на "Строго секретно", има два сериозни показателя за ценовия имотен балон. Първият е съотношението между цената на жилището и потенциалния наем, а вторият е съотношението между цената на жилището и средния годишен доход в страната, т.е. колко например квадратни метра могат да се купят с една средна месечна заплата.

И в двата случая цените на жилищата в България са нереални. Обикновено съотношението на годишните приходи от наема към цената на жилището трябва да бъде около 10-12 на сто, докато под 6 на сто означава "ценови балон". В България приходите от наеми са около 3-4 на сто, което показва силно преувеличение на цените на имотите.

Вторият показател - съотношението между цената и годишния доход на клиента трябва да бъде около 3:1. Това означава, че при среден доход за страната от около 9000 лв., средната цена на жилище трябва да бъде около 35 000 лв. Но тя обикновено е 5 пъти по-висока, т.е. става дума за спекулативен балон. Това вещае срив на този пазар с тежки последици за цялата икономика.

Както споменахме, добър показател за ставащото на пазара е броят на квадратните метри, които могат да се купят с една средна заплата. В момента с нея българинът може да си купи само 0,3 кв.м, което дава основание за прогнозата, че спадът на цените ще бъде поне 50 на сто, за да се върне към една осреднена от 0,8 кв.м за една заплата.

Пазарът е пред колапс според всички сериозни експерти, не само у нас. Какво може да ви посъветваме - не бързайте да купувате. Спомнете си популярния американски принцип - че не клиентът трябва да купи, а продавачът трябва да продаде. И ще продава все по-трудно, защото само през първите 10 месеца на 2007 г. броят на строителните разрешения нарасна с 50 на сто. В близко време с толкова ще се увеличи и без това рекордната оферта на предлаганите жилища срещу стагниращо и намаляващо търсене. Цените ще паднат и с 60 на сто при актуалното ниско качество, липсата на инфраструктура, корупцията с общинските имоти и т.н.

За мащаба на предстоящия срив може да е показателен фактът, че средната цена на един дом от 150 кв.м, продаден през 2007 г. в САЩ (при пика на най-големия имотен балон в историята на тази страна) беше 220 000 долара. А в България за имот със същите параметри средната цена беше също 220 000 долара.

Кризата на пазара на имотите може да избухне всеки момент и да доведе цените до 250-400 евро на 1 кв.м.

 
      ⇨ READ MORE / ПРОДЪЛЖЕНИЕ